Umowa najmu lokalu handlowego

Wykaz skrótów | str. 11
Wstęp | str. 13
Wzór umowy najmu | str. 15
Komparycja w umowie | str. 43

Osoba fizyczna jako strona umowy | str. 43
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jako strona umowy | str. 44
Spółka cywilna jako strona umowy | str. 45
Spółka osobowa (spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna) jako strona umowy | str. 45
Spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna) jako strona umowy | str. 48

Preambuła | str. 51
Umowa najmu lokalu

1. Oświadczenia Stron i informacje dotyczące nieruchomości | str. 53


Funkcja oświadczeń stron | str. 55
Pojęcie lokalu | str. 56
Tytuł wynajmującego do wynajęcia lokalu | str. 58
Oznaczenie przedmiotu najmu – opis lokalu | str. 59
Zgoda osoby trzeciej na wynajem lokalu; wynajem lokalu należącego do majątku wspólnego małżonków – wymóg zgody małżonka | str. 62
Oświadczenia wynajmującego | str. 64
Oświadczenia najemcy | str. 65
Dozwolona działalność w lokalu | str. 66


2. Przedmiot Umowy | str. 69


Przedmiot umowy | str. 70
Lokal jako przedmiot najmu | str. 71
Forma umowy | str. 72
Umowa najmu przyszłego lokalu | str. 74
Fit-out przyszłego lokalu | str. 75


3. Działalność dozwolona | str. 77


Informacje wstępne | str. 77
Regulacja ustawowa w zakresie przedmiotu najmu | str. 78
Reklama i promocja | str. 78
Prawo lokalne w zakresie reklamy | str. 79
Nieruchomość sąsiednia na potrzeby reklamy najemcy | str. 80
Na co zwrócić uwagę? | str. 80
Dodatkowe możliwości | str. 82


4. Zakaz konkurencji | str. 83
5. Okres najmu | str. 89


Okres najmu | str. 90
Ograniczenia ustawowe okresu najmu | str. 90
Okres najmu a forma umowy | str. 91
Automatyczne przedłużenie okresu najmu | str. 92
Domniemane przedłużenie najmu | str. 94


6. Czynsz najmu | str. 95


Określenie wysokości czynszu | str. 98
Postać czynszu | str. 98
Czynsz jako świadczenie okresowe | str. 99
Wypowiedzenie wysokości czynszu | str. 100

4.1. Uwagi ogólne | str. 100
4.2. Stosowanie art. 685¹ k.c. do umów najmu lokali użytkowych | str. 100
4.3. Skutki wypowiedzenia wysokości czynszu | str. 101
4.4. Częstotliwość wypowiedzenia, forma wypowiedzenia, długość okresu wypowiedzenia | str. 103
4.5. Dyspozytywny charakter przepisu | str. 103
4.6. Waloryzacja czynszu | str. 104

Opodatkowanie czynszu | str. 105

5.1. Skutki w podatku dochodowym dla wynajmującego | str. 105
5.2. Skutki w podatku dochodowym dla najemcy | str. 107
5.3. Opodatkowanie najmu lokali komercyjnych podatkiem VAT | str. 108
5.4. Podatek od przychodów z budynków (od nieruchomości komercyjnych) | str. 110

7. Opłaty eksploatacyjne | str. 113


Opłata eksploatacyjna a czynsz | str. 117
Rodzaje wydatków | str. 117
Forma opłaty eksploatacyjnej | str. 119
Współczynnik udziału w wydatkach | str. 120
Faworyzowanie najemców kluczowych | str. 121
Brak postanowień umownych | str. 121
Opłata marketingowa | str. 122
Skutki w podatkach dochodowych | str. 122
Skutki w podatku VAT | str. 123


8. Opłaty za media | str. 125


Uwagi ogólne | str. 126
Rozliczanie opłat | str. 126
Odłączenie mediów | str. 127
Opłaty za media | str. 128


9. Przekazanie Lokalu | str. 129


Uwagi wstępne | str. 130
Okoliczności przekazania | str. 130
Zwłoka w przekazaniu lokalu | str. 131
Protokół przekazania | str. 132
Stan przekazanego lokalu | str. 133


10. Wady Lokalu | str. 135


Uwagi wstępne | str. 136
Uprawnienia najemcy z tytułu rękojmi | str. 137

2.1. Pojęcie wady | str. 138
2.2. Wady nieusuwalne | str. 140
2.3. Wiedza o wadzie | str. 141
2.4. Bezwzględnie obowiązujący charakter regulacji | str. 142

Wady istotne | str. 142

3.1. Wady zagrażające zdrowiu | str. 144
3.2. Odpowiedzialność za stan zagrożenia | str. 146

Procedura stwierdzenia wad | str. 147


11. Pomiar Lokalu | str. 151


Uwagi wstępne | str. 152
Pomiar dokonany przez geodetę | str. 152
Ryzyka związane z rozbieżnością w opisie powierzchni | str. 153
Reguły modyfikacji czynszu | str. 154


12. Prace wykończeniowe | str. 157


Kwestie ogólne | str. 158
Opcje wykończenia | str. 159
Ustalenia między stronami | str. 159
Sankcje | str. 160
Skutki podatkowe fit-out | str. 161


13. Zabezpieczenia | str. 165


Uwagi wstępne | str. 168
Zastaw ustawowy | str. 169
Kaucja pieniężna | str. 171

3.1. Warunki kaucji: termin wpłaty, kwota, zabezpieczane roszczenia, termin zwrotu | str. 172
3.2. Charakter prawny kaucji, zaliczenie do umów realnych, samodzielność umowy kaucji | str. 174
3.3. Aspekty podatkowe kaucji | str. 176

Gwarancja bankowa | str. 176
Oświadczenia o poddaniu się egzekucji | str. 179


14. Obowiązek ubezpieczenia | str. 181


Uwagi wstępne | str. 181
Swoboda postanowień umownych | str. 182
Odpowiedzialność deliktowa | str. 183
Odpowiedzialność za mienie | str. 184
Odnawianie ubezpieczenia | str. 185
Ubezpieczenie poza umową | str. 186


15. Konserwacje, naprawy i remonty | str. 187


Kodeksowe zasady odpowiedzialności | str. 187
Dyspozytywny charakter regulacji kodeksowych | str. 188
Drobne nakłady | str. 190
Naprawy obciążające wynajmującego | str. 191
Wykonanie zastępcze | str. 193
Stan zwracanego lokalu | str. 193


16. Prawo wypowiedzenia | str. 195


Uwagi ogólne | str. 197
Ustawowe przesłanki wypowiedzenia najmu | str. 198
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony | str. 199
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony | str. 202


17. Zwrot przedmiotu najmu | str. 205


Uwagi ogólne | str. 206
Odpowiedzialność za zużycie przedmiotu najmu | str. 206
Ulepszenia | str. 207
Przedawnienie roszczeń wynajmującego | str. 209


18. Podnajem, cesja | str. 211


Podnajem. Regulacja kodeksowa | str. 211
Umowa podnajmu | str. 213
Możliwe modyfikacje umowne | str. 213
Cesja | str. 214
Cesja umowy najmu – aspekty podatkowe | str. 215


19. Odpowiedzialność Stron | str. 217


Odpowiedzialność stron – zasady ogólne | str. 218
Odpowiedzialność najemcy za działania lub zaniechania podnajemcy | str. 221
Odpowiedzialność poprzedniego wynajmującego z tytułu wcześniejszego zakończenia stosunku najmu | str. 222
Odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu | str. 222


20. Kary umowne | str. 225


Kara umowna – aspekty prawne | str. 226
Opodatkowanie kar umownych w podatkach 
dochodowych | str. 229
Kary umowne w świetle podatku VAT | str. 231


21. Wykonanie zastępcze | str. 235


Wykonanie zastępcze | str. 236
Wykonanie zastępcze – aspekty podatkowe | str. 238


22. Doręczenia | str. 241


Kwestie ogólne | str. 242
Regulacja ustawowa | str. 242
Możliwość swobodnego ukształtowania reżimu doręczeń przez strony | str. 243
Na co zwrócić uwagę? | str. 244
Fikcja doręczenia | str. 244
Poczta elektroniczna | str. 244


23. Postanowienia końcowe | str. 247


Kwestie ogólne | str. 248
Forma prawna | str. 249
Prawo i sąd | str. 249

Bibliografia | str. 251
Autorzy | str. 253