Inwestycje budowlane w praktyce

Wykaz skrótów 15
Przedmowa 19
Rozdział 1
Warunki zabudowy 21
1.1. Ustalenie warunków zabudowy 21
Procedura wydania decyzji o warunkach zabudowy 23
1.1.1. Kontynuacja funkcji – zasada dobrego sąsiedztwa 29
1.1.2. Dostęp do drogi publicznej 32
1.1.3. Uzbrojenie terenu 34
1.1.4. Ochrona gruntów rolnych i leśnych 35
1.1.5. Zgodność z przepisami odrębnymi 36
Przepisy odrębne a przepisy Prawa budowlanego 37
1.1.6. Nieznajdowanie się inwestycji na specjalnym obszarze 38
1.1.7. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy
i zagospodarowania terenu 38
1.2. Decyzja o warunkach zabudowy a studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy 43
1.2.1. Uwagi ogólne 43
1.2.2. Procedura uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy 44
1.2.3. Relacja pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy a studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 48
1.3. Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy 50
1.3.1. Uwagi ogólne 50
1.3.2. Procedura przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy 51
Elementy wniosku o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy 52
1.3.3. Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców 54
1.3.3.1. Sukcesja uniwersalna uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy 54
1.3.3.2. Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
w drodze odrębnego postępowania administracyjnego 56
1.3.3.3. Podsumowanie poglądów w zakresie przeniesienia decyzji
o warunkach zabudowy na spadkobierców 58
1.4. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy 58
1.4.1. Uwagi ogólne 58
1.4.2. Procedura stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy 60
Etapy stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy 62
1.4.3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy w związku
z wydaniem pozwolenia na budowę 63
1.4.4. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy w związku
z uchwaleniem planu miejscowego 64
1.4.5. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy a zawieszenie
postępowania o wydanie warunków zabudowy 67
1.5. Stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy i jego skutki 67
1.5.1. Uwagi ogólne 67
1.5.2. Procedura stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy 70
Opis procedury postępowania administracyjnego w przedmiocie
stwierdzenia nieważności decyzji 73
1.5.3. Wpływ stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy
na decyzję o pozwoleniu na budowę 75
Rozdział 2
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 79
2.1. Odszkodowanie w związku z uchwaleniem miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą 79
2.1.1. Roszczenia właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości 80
2.1.2. Roszczenia właściciela albo użytkownika wieczystego w przypadku
zbycia nieruchomości 84
2.1.3. Dodatkowe zasady określenia wartości nieruchomości 88
2.1.4. Realizacja roszczeń i ich dochodzenie przed sądem cywilnym 91
2.1.5. Uniemożliwienie lub ograniczenie korzystania z nieruchomości
w związku z lokalizacją lotniczego urządzenia naziemnego i powierzchni
ograniczających zabudowę 96
2.2. Stwierdzenie nieważności w całości lub w części miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego i jego skutki 97
2.2.1. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 97
2.2.2. Procedura uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego 99
2.2.3. Stwierdzenie nieważności miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego w trybie nadzorczym 107
2.2.4. Stwierdzenie nieważności miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego na podstawie skargi do sądu administracyjnego 112
Elementy skargi na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 116
2.2.5. Skutki stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego 118
Skutki stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla decyzji o pozwoleniu na budowę 121
2.2.6. Najczęstsze błędy w miejscowych planach zagospodarowania
przestrzennego 125
2.2.6.1. Niezgodność miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego z ustaleniami studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 125
2.2.6.2. Niespójność części tekstowej i graficznej miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego 126
2.2.6.3. Brak obligatoryjnych elementów miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego 127
2.2.6.4. Niewystarczające uzasadnienie ograniczeń w zagospodarowaniu
terenu 129
2.2.6.5. Brak uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych
i leśnych 132
2.2.6.6. Ustalanie stawki renty planistycznej 133
2.2.6.7. Niewłaściwe definiowanie pojęć lub modyfikowanie pojęć
określonych w ustawach i rozporządzeniach 134
Rozdział 3
Podział nieruchomości na cele inwestycji budowlanych 135
3.1. Uwagi ogólne dotyczące podziału nieruchomości 135
3.1.1. Podział ewidencyjny (geodezyjny) 137
3.1.2. Podział prawny (cywilny) 138
3.1.3. Podział wieczystoksięgowy 138
3.1.4. Podział quoad usum 139
3.1.5. Przebieg postępowania dotyczącego podziału nieruchomości 139
3.2. Podział nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego 147
3.3. Podział nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy 153
3.4. Podział nieruchomości na podstawie art. 95 u.g.n. 158
3.4.1. Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej
dwoma budynkami 160
3.4.2. Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony
na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze 162
3.4.3. Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku
mieszkalnego 163
3.5. Opłata adiacencka 165
3.6. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej przy podziale nieruchomości 171
Rozdział 4
Pozwolenie na budowę 177
4.1. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane 177
4.1.1. Tytuły, z których wynika prawo do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane 178
4.1.1.1. Prawo własności 178
4.1.1.2. Współwłasność w częściach ułamkowych 179
4.1.1.3. Współwłasność łączna 180
4.1.1.4. Użytkowanie wieczyste 181
4.1.1.5. Trwały zarząd nieruchomością 182
4.1.1.6. Ograniczone prawo rzeczowe 182
4.1.1.7. Stosunek zobowiązaniowy 184
Wybrane elementy umowy będącej podstawą prawa
do dysponowania nieruchomością na cele budowlane 185
4.1.1.8. Otwarty katalog tytułów prawnych 186
4.1.1.9. Różne tytuły prawne do dysponowania nieruchomością 187
4.1.2. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane 187
4.1.3. Utrata prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
a realizacja inwestycji 188
4.2. Obszar oddziaływania inwestycji a ustalenie stron postępowania o pozwolenie
na budowę 191
4.2.1. Pojęcie strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę 191
Postępowania wymagające udziału społeczeństwa 193
Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę 196
4.2.2. Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu 197
4.2.3. Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu 202
4.3. Uzgodnienie z zarządcą drogi zmiany zagospodarowania terenu przyległego
do pasa drogowego przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę 204
4.3.1. Uwagi ogólne 204
4.3.2. Brak obowiązku dokonania uzgodnienia z zarządcą drogi na etapie
wydawania pozwolenia na budowę 208
4.3.3. Obowiązek dokonania uzgodnienia z zarządcą drogi na etapie
wydawania pozwolenia na budowę 211
4.3.4. Podsumowanie poglądów w zakresie dokonania uzgodnienia
z zarządcą drogi na etapie wydawania pozwolenia na budowę 212
4.4. Budowa budynku na granicy działek ewidencyjnych 214
4.4.1. Działka ewidencyjna a działka budowlana 215
4.4.2. Różne tytuły prawne do działek 216
4.4.3. Przeniesienie własności poszczególnych działek 217
4.4.4. Wyodrębnienie lokali w budynkach wielorodzinnych 219
4.5. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę 221
4.5.1. Uwagi ogólne 221
4.5.2. Procedura przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę 223
Elementy wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę 226
4.5.3. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców 232
4.5.3.1. Sukcesja uniwersalna uprawnień z decyzji o pozwoleniu
na budowę 233
4.5.3.2. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w drodze
odrębnego postępowania administracyjnego 235
4.5.3.3. Podsumowanie poglądów w zakresie przeniesienia decyzji
o pozwoleniu na budowę na spadkobierców 236
4.6. Przeniesienie pozwolenia na budowę a przeniesienie praw autorskich
do projektu budowlanego 237
4.6.1. Skutki przeniesienia pozwolenia na budowę 237
4.6.2. Prawa projektanta i przesłanki ich ochrony 239
4.6.3. Przeniesienie praw autorskich 242
4.6.3.1. Prawo zastosowania projektu do jednej budowy 242
4.6.3.2. Przeniesienie praw do projektu jako pożądany standard
branżowy 243
4.7. Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę i jego skutki 244
4.7.1. Uwagi ogólne 244
4.7.2. Procedura stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę 247
Opis procedury postępowania administracyjnego w przedmiocie
stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę 248
4.7.3. Skutki stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę 249
4.7.3.1. Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę
wobec stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach
zabudowy 252
4.7.3.2. Wpływ stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu
na budowę na decyzję o pozwoleniu na użytkowanie 254
Rozdział 5
Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych
z naruszeniem ustawy 257
5.1. Postępowanie legalizacyjne – tryb zwykły 257
Przykłady wyliczenia opłat legalizacyjnych 268
Schemat procedury legalizacyjnej – tryb zwykły (art. 48–49e pr. bud.) 276
5.2. Uproszczone postępowanie legalizacyjne 278
Schemat uproszczonej procedury legalizacyjnej (art. 49f–49i pr. bud.) 285
5.3. Postępowanie naprawcze 286
5.3.1. Wstrzymanie robót budowlanych 287
5.3.2. Wykonywanie robót budowlanych pomimo ich wstrzymania 290
5.3.3. Doprowadzenie do zgodności z prawem 291
5.3.4. Brak możliwości doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego
z prawem 291
5.3.5. Możliwość doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego
z prawem 292
5.3.6. Decyzja nakazująca rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego
po doręczeniu postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych albo
doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego 294
5.3.7. Decyzja nakazująca zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź
rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie
obiektu do stanu poprzedniego 294
5.3.8. Decyzja nakładająca obowiązek wykonania określonych czynności
lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót
do stanu zgodnego z prawem 294
5.3.9. Decyzja nakładająca obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu
zamiennego 295
Schemat procedury naprawczej (art. 50–51 pr. bud.) 298
Rozdział 6
Zakończenie budowy 301
6.1. Zawiadomienie o zakończeniu budowy 301
6.1.1. Uwagi ogólne 301
6.1.2. Procedura zawiadomienia o zakończeniu budowy 302
Załączniki do zawiadomienia o zakończeniu budowy 304
6.1.3. Skutki użytkowania obiektu budowlanego mimo braku zawiadomienia
o zakończeniu budowy 310
6.2. Pozwolenie na użytkowanie 313
6.2.1. Uwagi ogólne 313
6.2.2. Procedura uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie 317
6.2.3. Kontrola budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami
określonymi w pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym 321
Zakres kontroli 321
6.2.4. Skutki użytkowania obiektu budowlanego w braku decyzji o pozwoleniu
na użytkowanie 325
6.3. Stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie i jego skutki 326
6.3.1. Uwagi ogólne 326
6.3.2. Procedura stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu
na użytkowanie 328
Opis procedury postępowania administracyjnego w przedmiocie
stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie 329
6.3.3. Skutki stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie 330
Rozdział 7
Umowa o roboty budowlane 333
7.1. Prawa autorskie w umowie o roboty budowlane 333
7.1.1. Uwagi ogólne 333
7.1.2. Projekt koncepcyjny jako przedmiot ochrony prawa autorskiego 335
7.1.2.1. Projekt koncepcyjny a definicja legalna utworu 336
7.1.2.2. Konsekwencje ochrony prawnoautorskiej projektu
koncepcyjnego 336
7.1.2.3. Ochrona projektu a wizualizacja koncepcji 338
7.1.3. Projekt budowlany jako przedmiot ochrony prawa autorskiego 338
7.1.4. Projekt wykonawczy i dokumentacja warsztatowa jako przedmiot
ochrony prawa autorskiego 339
7.1.4.1. Projekt wykonawczy 339
7.1.4.2. Projekt wykonawczy jako utwór zależny 341
7.1.4.3. Dokumentacja warsztatowa 341
7.1.5. Przeniesienie praw do dokumentacji projektowej lub wyłączne
upoważnienie do korzystania z tej dokumentacji jako pożądany standard
branżowy 342
7.1.5.1. Środki przeniesienia praw lub wyłącznego upoważnienia 343
7.1.5.2. Uniwersalne zasady przy sporządzaniu umów dotyczących
praw autorskich 344
7.1.6. Wykorzystanie dokumentacji projektowej bez zgody twórcy 346
7.2. Prawo zastosowania projektu architektonicznego lub architektoniczno-
-urbanistycznego tylko do jednej budowy 348
7.2.1. Status prawny dokumentacji projektowej 348
7.2.2. Prawo zastosowania projektu do jednej budowy a przeniesienie
autorskich praw majątkowych 348
7.2.3. Niemożliwość przeniesienia na drugą osobę więcej praw, aniżeli
samemu się posiada 350
7.2.4. Zapłata za egzemplarz projektu jako warunek jego wykorzystania
do jednej budowy 351
7.2.5. Nabycie egzemplarza projektu od twórcy, a nie od następców prawnych 352
7.2.6. Niemożliwość powołania się na art. 61 u.p.a.p.p. w odniesieniu
do utworów, które nie są projektami architektonicznymi
lub architektoniczno-urbanistycznymi 353
7.2.7. Zakres pojęcia „jedna budowa” 353
7.2.8. Środki zaradcze 353
7.3. Odbiór robót z umowy o roboty budowlane 354
7.3.1. Uwagi ogólne 354
7.3.2. Odbiór częściowy 359
7.3.3. Odbiór końcowy 361
7.3.4. Odbiór ostateczny 364
7.4. Rękojmia za wady i gwarancja w umowie o roboty budowlane 365
7.4.1. Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane 366
7.4.1.1. Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi za wady 368
7.4.1.2. Uprawnienia inwestora z tytułu rękojmi za wady 369
7.4.1.2.1. Oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu
od umowy 370
7.4.1.2.2. Żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad
lub usunięcia wady 371
7.4.1.3. Wygaśnięcie uprawnień i przedawnienie roszczeń
z tytułu rękojmi za wady 373
7.4.2. Gwarancja w umowie o roboty budowlane 376
Oświadczenie gwarancyjne 376
7.5. Kara umowna w umowie o roboty budowlane 379
7.5.1. Uwagi ogólne 379
7.5.2. Kara umowna za odstąpienie od umowy 388
7.5.3. Odstąpienie od umowy a zapłata kary umownej 390
7.5.4. Określenie maksymalnej kwoty kary umownej jako przesłanka ważności
jej zastrzeżenia 393
7.5.5. Miarkowanie kary umownej 395
7.5.5.1. Miarkowanie kary umownej z uwagi na wykonanie
zobowiązania w znacznej części 397
7.5.5.2. Miarkowanie kary umownej z uwagi na jej rażące wygórowanie 400
7.5.5.3. Miarkowanie kary umownej jednocześnie z uwagi na wykonanie
zobowiązania w znacznej części oraz z uwagi na jej rażące
wygórowanie 403
7.6. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane 404
7.6.1. Uwagi ogólne 404
7.6.2. Podzielność przedmiotu umowy o roboty budowlane a odstąpienie
od umowy o roboty budowlane 404
7.6.2.1. Świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane
jest niepodzielne 406
7.6.2.2. Świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane
jest podzielne 407
7.6.2.3. Niemożliwość przesądzenia podzielnego lub niepodzielnego
charakteru świadczenia wykonawcy z umowy o roboty
budowlane 408
7.6.3. Skutki odstąpienia w razie zwłoki – art. 491 k.c. 408
7.6.3.1. Rozliczenie stron po odstąpieniu od umowy o roboty budowlane 411
7.6.3.2. Rozliczenie stron zgodnie ze stawką określoną w umowie 414
7.6.3.3. Rozliczenie według cen rynkowych 415
7.6.3.4. Rozliczenie na podstawie wynagrodzenia umownego oraz cen
rynkowych 415
7.6.4. Skutki odstąpienia na podstawie umowy – art. 395 k.c. 416
7.6.5. Skutki odstąpienia z uwagi na wzrost wynagrodzenia – art. 631 k.c. 418
7.6.6. Skutki odstąpienia w przypadku opóźnienia wykonawcy – art. 635 k.c. 421
7.6.7. Skutki odstąpienia z uwagi na sposób realizacji robót – art. 636 k.c. 423
7.6.8. Skutki odstąpienia przez inwestora przed ukończeniem robót –
art. 644 k.c. 427
7.6.9. Skutki odstąpienia w braku gwarancji zapłaty – art. 6494 k.c. 429
7.6.10. Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane dla autorskich praw
majątkowych do dokumentacji projektowej 434
Rozdział 8
Nabywanie i zbywanie nieruchomości przez spółki handlowe 437
8.1. Zasady nabywania i zbywania nieruchomości przez spółki handlowe 438
8.1.1. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę jawną 438
8.1.1.1. Nieruchomość jako wkład do spółki jawnej 438
8.1.1.2. Zawarcie przez spółkę jawną umowy nabycia lub zbycia
nieruchomości 441
8.1.2. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę partnerską 443
8.1.3. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę komandytową 445
8.1.4. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę komandytowo-akcyjną 447
8.1.5. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością 451
8.1.5.1. Nieruchomość jako wkład do spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością 451
8.1.5.2. Zasady nabycia lub zbycia nieruchomości przez spółkę
z ograniczoną odpowiedzialnością 452
8.1.6. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez prostą spółkę akcyjną 455
8.1.7. Nabycie lub zbycie nieruchomości przez spółkę akcyjną 457
8.1.7.1. Nieruchomość jako wkład do spółki akcyjnej 457
8.1.7.2. Zasady nabycia lub zbycia nieruchomości przez spółkę akcyjną 458
8.2. Ograniczenia w nabywaniu i zbywaniu nieruchomości przez spółki handlowe 460
8.2.1. Nieruchomości rolne 461
8.2.2. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców 463
8.2.3. Pierwokup nieruchomości zastrzeżony w innych ustawach 464
Rozdział 9
Polski Ład w budownictwie 467
9.1. Zmiany w Prawie budowlanym 467
9.1.1. Budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 467
9.1.2. Zgłoszenie budowy domu do 70 m2 469
Załączniki do zgłoszenia budowy domu do 70 m2 470
9.1.3. Brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy 473
9.1.4. Zawiadomienie o zakończeniu budowy domu do 70 m2 475
9.1.5. Uwagi do zmian wprowadzonych nowelą z 17.09.2021 r. 477
9.2. Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 478
9.3. Przepisy przejściowe 483
Bibliografia 485
Autorzy 493