Umowa deweloperska w praktyce

Wykaz skrótów | str. 13

Wstęp | str. 17

Rozdział 1
Umowa deweloperska w stanie prawnym przed obowiązywaniem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Anna Mamcarz) | str. 19

1.1. Uwagi ogólne | str. 19

1.2. Umowa o budowę lokalu z art. 18 i n. u.s.m. | str. 20

1.3. Umowa z art. 9 u.w.l. | str. 22

1.3.1. Uwagi ogólne | str. 22

1.1.2. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu | str. 23

1.1.3. Dalsze wykonywanie umowy przez innego wykonawcę | str. 24

1.1.4. Powstanie odrębnej własności lokalu w wykonaniu umowy z art. 9 ust. 1 u.w.l. | str. 25

1.1.5. P odsumowanie | str. 27

1.2. Umowa przedwstępna z art. 389 i n. k.c. | str. 27

1.3. Tak zwana umowa deweloperska - pisemna o cechach określonych w art. 9 u.w.l. | str. 31

1.3.1. Tak zwana umowa deweloperska a umowa przedwstępna - porównanie | str. 34

1.4. Umowa rezerwacyjna | str. 34

1.4.1. Umowa rezerwacyjna przed dniem wejścia w życie u.o.p.n.l. | str. 34

1.4.2. Umowa rezerwacyjna po dniu wejścia w życie u.o.p.n.l. | str. 36

1.5. FAQ - często zadawane pytania | str. 40

Rozdział 2
Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nazwanej na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Anna Mamcarz) | str. 44

2.1. Essentialia negotii umowy deweloperskiej - uwagi ogólne | str. 44

2.2. Stosunek do innych ustaw | str. 48

2.3. Strony umowy deweloperskiej | str. 50

2.4. Spółdzielnia mieszkaniowa deweloperem? | str. 53

2.5. Stosunek do innych umów stosowanych w relacjach deweloper-klient - uwagi ogólne | str. 54

2.5.1. Nabywca - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej | str. 55

2.5.2. Nabywca - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i nabywająca lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej | str. 56

2.5.3. FAQ - często zadawane pytania | str. 57

Rozdział 3
Umowa deweloperska jako wzór umowy (Łukasz Wroński) | str. 60

3.1. Pojęcie wzorca umowy | str. 60

3.2. Związanie wzorcem umowy | str. 61

3.3. Przejrzystość i czytelność wzorca umowy | str. 61

3.4. Wzór umowy deweloperskiej i jego rodzaje na gruncie przepisów ustawy o ochronie niektórych praw nabywców | str. 63

3.5. Niedozwolone postanowienia umowne we wzorcu umowy deweloperskiej | str. 65

3.5.1. Pojęcie niedozwolonych postanowień umownych | str. 65

3.5.1.1. Postanowienia nieuzgodnione indywidualnie | str. 67

3.5.1.2. Sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażące naruszenie interesów konsumentów | str. 69

3.5.1.3. Postanowienia określające główne świadczenia stron | str. 72

3.5.1.4. Tak zwane klauzule szare | str. 73

3.5.2. Prawne mechanizmy eliminowania klauzul abuzywnych z obrotu | str. 74

3.5.2.1. Kontrola incydentalna | str. 75

3.5.2.2. Kontrola abstrakcyjna | str. 75

3.5.2.3. Postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów | str. 78

Rozdział 4
Prospekt informacyjny (Anna Szymańczyk) | str. 85

4.1. Zagadnienia ogólne | str. 85

4.2. Obowiązek sporządzenia prospektu | str. 88

4.3. Doręczenie prospektu oraz informacje o zmianach w prospekcie informacyjnym | str. 88

4.4. Prospekt informacyjny - omówienie poszczególnych pozycji prospektu wskazanych we wzorcu | str. 95

4.5. Wybrane elementy prospektu informacyjnego - część ogólna | str. 95

4.5.1. Dział ii. "Doświadczenie dewelopera" | str. 95

4.5.2. Dział iii. "informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego" | str. 98

4.6. Część indywidualna | str. 114

4.7. Załączniki do prospektu informacyjnego | str. 116

4.8. FAQ - często zadawane pytania | str. 117

Rozdział 5
Rachunki powiernicze (Anna Szymańczyk) | str. 131

5.1. Cel i zasady funkcjonowania mieszkaniowego rachunku powierniczego - zasady ogólne | str. 131

5.2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jako obowiązkowy środek ochrony nabywców | str. 135

5.3. Brak rachunku powierniczego a zawieranie umów deweloperskich | str. 136

5.4. Zamknięty rachunek mieszkaniowy | str. 143

5.4.1. Ogólne zasady prowadzenia oraz wypłat z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 143

5.4.2. Czas obowiązywania umowy o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 149

5.5. Otwarty rachunek mieszkaniowy | str. 149

5.5.1. Postanowienia wspólne dla każdego rodzaju otwartego rachunku powierniczego | str. 149

5.5.2. Szczegółowe regulacje dotyczące zabezpieczeń stosowanych przy otwartym rachunku powierniczym | str. 156

5.5.2.1. Istota gwarancji ubezpieczeniowej | str. 157

5.5.2.2. Istota gwarancji bankowej | str. 157

5.5.3. Warunki skorzystania z udzielonego dodatkowego zabezpieczenia przez nabywców | str. 158

5.5.4. Czas obowiązywania umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 159

5.6. Wspólne uregulowania dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych - zagadnienia szczególne i wybrane problemy | str. 160

5.6.1. Dostęp do informacji dotyczących dokonywanych wpłat i wypłat | str. 160

5.6.2. Zmiana postanowień umowy o prowadzenie rachunku powierniczego | str. 161

5.6.3. Wypowiedzenie umowy rachunku powierniczego | str. 162

5.6.4. Wypłata z rachunków powierniczych w przypadku rozwiązania lub odstąpienia od umowy deweloperskiej | str. 163

5.6.4.1. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę w trybie art. 29 u.o.p.n.l. | str. 163

5.6.4.2. Inne przyczyny rozwiązania umowy deweloperskiej | str. 167

5.6.5. Koszty i pożytki związane z prowadzeniem rachunku powierniczego | str. 167

5.6.6. Wykorzystanie mieszkaniowych rachunków powierniczych w przypadku przedsięwzięć deweloperskich obejmujących sprzedaż na rzecz różnych kategorii podmiotów oraz różnych rodzajów lokali | str. 170

5.6.7. Przymus otworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego a obowiązek przeprowadzania wszystkich transakcji z umów deweloperskich przez taki rachunek | str. 172

5.6.8. Zakładanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięć, których sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie ze względu na wypełnienie dyspozycji art. 4 u.o.p.n.l. | str. 173

5.6.9. Przymus rachunku powierniczego a finansowanie inwestycji z kredytu bankowego | str. 174

5.7. FAQ - często zadawane pytania | str. 176

Rozdział 6
Treść umowy deweloperskiej (Łukasz Wroński) | str. 177

6.1. Zagadnienia ogólne | str. 177

6.1.1. Charakter elementów umowy deweloperskiej wskazanych w art. 22 u.o.p.n.l. | str. 177

6.1.2. Semiimperatywny charakter postanowień umowy deweloperskiej | str. 179

6.1.3. Konsekwencje braku zamieszczenia w umowie deweloperskiej elementów umowy określonych w art. 22 ust. 1 u.o.p.n.l. | str. 181

6.1.4. Forma umowy deweloperskiej | str. 183

6.1.5. Prospekt informacyjny a treść umowy deweloperskiej | str. 185

6.2. Minimalne (pożądane) elementy umowy deweloperskiej w świetle art. 22 u.o.p.n.l. | str. 187

6.2.1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy | str. 187

6.2.2. Zobowiązania dewelopera | str. 187

6.2.3. Zobowiązania nabywcy | str. 188

6.2.3.1. Spełnienie świadczenia pieniężnego | str. 189

6.2.3.2. Współdziałanie przy odbiorze i wydaniu przedmiotu umowy | str. 200

6.2.3.3. Zawarcie umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości | str. 200

6.2.4. Postanowienia dotyczące oznaczenia przedmiotu umowy | str. 200

6.2.4.1. Tytuł prawny do nieruchomości | str. 201

6.2.4.2. Lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny jako przedmiot umowy | str. 204

6.2.4.3. Stan prawny nieruchomości | str. 206

6.2.4.4. Udziały w nieruchomości wspólnej | str. 208

6.2.4.5. Istotne cechy budynku albo domu jednorodzinnego | str. 209

6.2.4.6. Określenie powierzchni i sposobu pomiaru powierzchni | str. 212

6.2.5. Termin przeniesienia na nabywcę prawa własności | str. 220

6.2.6. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczenia pieniężnego przez nabywcę na rzecz dewelopera | str. 228

6.2.7. Postanowienia dotyczące rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej | str. 231

6.2.8. Postanowienia dotyczące pozwolenia na budowę | str. 233

6.2.9. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego | str. 234

6.2.10. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę | str. 235

6.2.10.1. Ustawowe prawo do odstąpienia w przepisach u.o.p.n.l. | str. 235

6.2.10.2. Umowne prawo do odstąpienia | str. 240

6.2.10.3. Forma oświadczenia o odstąpieniu od umowy | str. 241

6.2.10.4. Skutki odstąpienia | str. 243

6.2.10.5. Problematyka zastrzegania odstępnego lub kar umownych w związku z odstąpieniem od umowy | str. 244

6.2.10.6. Warunki zwrotu świadczenia | str. 251

6.2.11. Określenie wysokości odsetek i kar umownych | str. 257

6.2.11.1. Kary umowne | str. 258

6.2.11.2. Odsetki | str. 261

6.2.11.3. Porównywalność sankcji umownych w świetle zasady wynikającej z art. 25 u.o.p.n.l. | str. 263

6.2.12. Oświadczenia nabywcy dotyczące prospektu informacyjnego oraz innych dokumentów | str. 264

6.2.13. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego | str. 265

6.3. Inne postanowienia umowy deweloperskiej | str. 266

6.3.1. Określenie zasad poniesienia przez strony umowy kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej prawo własności | str. 266

6.3.2. Sposób składania oświadczeń woli przez strony umowy | str. 267

6.3.3. Postanowienia dotyczące przelewu praw i obowiązków | str. 271

6.3.4. Postanowienia dotyczące zarządu lub administracji przez dewelopera budynkiem | str. 273

6.3.5. Postanowienia dotyczące zamiany lokalu | str. 276

6.3.6. Odbiór i wydanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego | str. 276

6.4. Umowa deweloperska jako podstawa wpisu do księgi wieczystej | str. 286

6.5. Postanowienia umów deweloperskich dotyczące odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania w świetle orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów | str. 287

6.5.1. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności za niewykonanie umowy przez dewelopera | str. 287

6.5.2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności za przekroczenie przez dewelopera terminów wskazanych w umowie | str. 289

6.5.3. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za wady przedmiotu umowy | str. 293

6.6. FAQ - często zadawane pytania | str. 294

Rozdział 7
Odpowiedzialność karna w ustawie deweloperskiej (Krzysztof Ways) | str. 300

7.1. Wstęp | str. 300

7.2. Zaniechanie sporządzenia prospektu informacyjnego | str. 301

7.3. Występek w postaci podania nieprawdziwych lub zatajenia prawdziwych informacji | str. 304

7.4. Występek wypłacenia środków z rachunku powierniczego | str. 306

Rozdział 8
Odpowiedzialność cywilna wynikająca z umowy deweloperskiej (Andrzej Springer) | str. 311

8.1. Odpowiedzialność cywilna dewelopera - uwagi ogólne | str. 311

8.2. Odpowiedzialność na zasadach ogólnych (kontraktowa, art. 471 k.c.) | str. 311

8.3. Odpowiedzialność z tytułu zastrzeżonej kary umownej | str. 316

8.4. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi | str. 318

8.5. Odpowiedzialność cywilna nabywcy | str. 323

Rozdział 9
Wybrane zagadnienia podatkowe (Tomasz Zieliński, Juliusz Wojciechowski) | str. 324

9.1. Umowa deweloperska a przychód podatkowy dewelopera | str. 324

9.2. Umowa deweloperska a koszty uzyskania przychodów dewelopera | str. 328

9.3. Umowa deweloperska a obowiązek podatkowy w podatku VAT | str. 337

9.3.1. Stan prawny obowiązujący do 31 grudnia 2013 r. | str. 337

9.3.2. Stan prawny obowiązujący od 1 stycznia 2014 r. | str. 342

9.4. Stawka VAT | str. 344

Załączniki | str. 349

1. Prospekt informacyjny | str. 351

2. Wzór umowy (Maciej Makowski) | str. 356

Bibliografia | str. 369

Wykaz aktów prawnych | str. 373

Orzeczenia | str. 375

Autorzy | str. 383