Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz

Wykaz skrótów 13

Przedmowa 19

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.) 21

Rozdział 1
Cel i zakres obowiązujących regulacji prawnych 23
1.1. Własność lokali jako element reform ustrojowych lat 90. XX w. 23
1.2. Charakterystyka sytuacji przed wejściem w życie ustawy o własności lokali i konsekwencje braku zmiany udziałów, jaka powinna nastąpić przed wejściem w życie tej ustawy w wyniku powstania w budynku nowego samodzielnego lokalu 24
1.3. Ogólny charakter i zakres regulacji ustawy o własności lokali 33
1.4. Przygotowanie do wejścia w życie ustawy 45
1.5. Zmiany ustawy o własności lokali 50
1.6. Ograniczenia ustanawiania odrębnej własności lokali zawarte w innych ustawach niż ustawa o własności lokali 52
1.7. Nowe ograniczenia ustanawiania odrębnej własności lokali zawarte w ustawie o własności lokali 56

Rozdział 2
Lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności i nieruchomość wspólna 75
2.1. Lokal 75
2.1.1. Definicja i podstawowe cechy lokalu w świetle ustawy o własności lokali, pomieszczenia pomocnicze i przynależne 75
2.1.2. Szczególne cechy lokali mieszkalnych 116
2.1.3. Lokale o innych funkcjach 119
2.1.4. Oznaczanie graficzne lokali – załączniki graficzne do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu 124
2.2. Nieruchomość wspólna 129
2.2.1. Pojęcie nieruchomości wspólnej 129
2.2.2. Udziały w nieruchomości wspólnej 146
2.2.3. Powierzchnia użytkowa lokalu 159
2.2.4. Granice między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną 163
2.3. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako składnik nieruchomości wspólnej 183
2.3.1. Charakter prawa wieczystego użytkowania gruntu i jego wpływ na własność lokali 183
2.3.2. Sposób postępowania w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali w budynku stojącym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste 196
2.3.3. Ograniczenia występowania prawa wieczystego użytkowania gruntu, jakie wprowadzono w latach
2018–2019 oraz przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność gruntu 205
2.4. Podział nieruchomości wspólnej 247

Rozdział 3
Ustanawianie odrębnej własności lokali 255
3.1. Dotychczasowy właściciel 255
3.2. Formy, zasady i procedury ustanawiania odrębnej własności lokali 259
3.3. Połączenie dwóch lokali w jeden i podział lokalu 297
3.4. Zniesienie współwłasności lokalu 301
3.5. Wygaśnięcie własności lokalu 303

Rozdział 4
Wspólnota mieszkaniowa 306
4.1. Pojęcie i cechy wspólnoty mieszkaniowej 306
4.1.1. Wspólnota mieszkaniowa w świetle art. 6 u.w.l. 306
4.1.2. Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa 318
4.1.3. Odrębna własność lokali bez wspólnoty mieszkaniowej 339
4.1.4. Ograniczenia w przypadku własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych 341
4.1.5. Aktywizacja wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni mieszkaniowej 354
4.1.6. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot gospodarki narodowej 366
4.1.7. Siedziba (adres) wspólnoty mieszkaniowej 369
4.2. Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali (małe i duże wspólnoty) 371

Rozdział 5
Prawa i obowiązki właścicieli lokali 377
5.1. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z Kodeksu cywilnego 377
5.2. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z ustawy o własności lokali 379
5.3. Uprawnienia współwłaścicieli lokali 396
5.4. Przedstawicielstwo i pełnomocnictwo 401
5.5. Koszty zarządu nieruchomością wspólną 406
5.5.1. Koszty zarządu nieruchomością wspólną – składniki i wysokość 406
5.5.2. Odpowiedzialność finansowa właścicieli lokali względem wspólnoty mieszkaniowej 432
5.5.3. Dochodzenie należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w odróżnieniu od należności z tytułu towarów i usług dostarczanych do lokali stanowiących indywidualną własność 437
5.6. Odpowiedzialność właścicieli lokali za nieruchomość wspólną 452
5.6.1. Pozbawienie własności 452
5.6.2. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej 461
5.6.3. Egzekucja z lokali stanowiących odrębną własność 468

Rozdział 6
Zarząd nieruchomością wspólną 470
6.1. Formy zarządu nieruchomością wspólną 470
6.1.1. Rodzaje form zarządu nieruchomością wspólną i możliwość wyboru określonej formy, wybrany zarząd i zarząd powierzony 470
6.1.2. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i ewentualnie powierzająca zarząd tą nieruchomością 497
6.1.3. Pojęcie zarządu i umowa powierzająca lub zlecająca zarząd nieruchomością wspólną jako umowa o zarządzanie nieruchomością 504
6.1.4. Szczególna sytuacja i brak możliwości wyboru formy zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych 538
6.1.5. Zarząd sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali 561
6.1.6. Zarząd przymusowy powoływany przez sąd 568
6.2. Umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej i umowa quoad usum we wspólnocie mieszkaniowej 593
6.2.1. Związek umowy o korzystanie ze współwłasności i umowy quoad usum ze współwłasnością i służebność części nieruchomości wspólnej ustanawiana na rzecz właścicieli lokali 593
6.2.2. Umowa współwłaścicieli o korzystanie ze współwłasności 605
6.2.3. Regulacja sądowa w sprawie dopuszczenia do posiadania i umowy quoad usum 606
6.2.4. Podział quoad usum 610
6.2.5. Dopuszczalność zawarcia umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości wspólnej 616
6.2.6. Umowa quoad usum jako element umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną 627
6.3. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy 629
6.3.1. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z ustawy o własności lokali 629
6.3.2. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z umów o zarządzanie nieruchomościami, w tym o powierzeniu zarządu 643
6.3.3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy przymusowego ustanowionego przez sąd 653
6.3.4. Wymóg posiadania licencji w zakresie zarządzania nieruchomościami w odniesieniu do różnych form zarządu nieruchomością wspólną 669
6.4. Zarząd zwykły i czynności przekraczające zwykły zarząd 671
6.4.1. Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zarząd zwykły 671
6.4.2. Wykonywanie uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu – zmiany udziałów i inne zmiany w stanie własności 680
6.5. Uprawnienia właścicieli lokali względem zarządu lub zarządcy 687
6.6. Konsekwencje wyboru określonej formy sprawowania zarządu nieruchomością wspólną 691
6.7. Ograniczenie uprawnień kontrolnych właścicieli lokali i stosowanie przez wspólnotę mieszkaniową przepisów
o ochronie danych osobowych 694

Rozdział 7
Organizacja zarządu wspólną nieruchomością 713
7.1. Podejmowanie uchwał 713
7.2. Rozstrzyganie sporów w sprawie uchwał i rozstrzygnięć właścicieli lokali 733
7.3. Inne możliwości rozstrzygania na drodze sądowej sporów przez wspólnoty mieszkaniowe 757
7.4. Zebrania właścicieli lokali 760
7.5. Eksploatacja nieruchomości i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym 781
7.5.1. Przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu 781
7.5.2. Utrzymanie należytego stanu nieruchomości 788
7.5.3. Obowiązki w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi 790
7.5.4. Utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie i kontrola stanu nieruchomości mieszkalnych 804
7.6. Korzystanie z usług i zakup towarów 813
7.6.1. Zasady ogólne 813
7.6.2. Problemy z zawieraniem umów oraz rozliczaniem dostarczania wody i ciepła oraz odprowadzania ścieków we wspólnotach mieszkaniowych 818
7.6.3. Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków 818
7.6.4. Dostarczanie energii cieplnej 828
7.6.5. Inne problemy z rozliczaniem usług we wspólnocie mieszkaniowej i zawieraniem umów o dostarczanie usług 847
7.6.6. Problemy z odsprzedażą usług i ich fakturowaniem oraz problemy podatkowe 853
7.6.7. Stosowanie przez wspólnoty mieszkaniowe przepisów o zamówieniach publicznych 870
7.7. Prowadzenie spraw finansowych i rachunek z zarządu nieruchomością wspólną 878
7.7.1. Prowadzenie spraw finansowych i pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną 878
7.7.2. Zdawanie rachunku z zarządu przez zarząd lub zarządcę 888

Rozdział 8
Obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali 893
8.1. Podatek od nieruchomości 893
8.2. Inne obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej 902
8.3. Obowiązki podatkowe właścicieli lokali 910
8.4. Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej 911

Rozdział 9
Sprzedaż i nabywanie nieruchomości, zmiany granic nieruchomości gruntowej i podział wspólnoty mieszkaniowej 932
9.1. Sprzedaż i nabywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową – zasady ogólne 932
9.2. Zbycie części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości 940
9.3. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej i zbycie jednemu z właścicieli lokali pomieszczeń powstałych z części nieruchomości wspólnej (w celu przyłączenia ich do jego lokalu) 946
9.3.1. Zasady ogólne 946
9.3.2. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność gminy, innej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa 960
9.4. Nabycie lokalu na własność wspólnoty mieszkaniowej odrębną od nieruchomości wspólnej i zbycie takiego lokalu 967
9.5. Zmiany granic nieruchomości gruntowej 970
9.6. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej 1048
9.6.1. Zasady ogólne 1048
9.6.2. Zmiana udziałów w nieruchomościach wspólnych z udziałem gminy lub Skarbu Państwa 1055
9.7. Podział wspólnoty mieszkaniowej 1061

Rozdział 10
Szczególne problemy związane z zarządem wspólną nieruchomością 1065
10.1. Dominacja jednego właściciela i problemy z nią związane 1065
10.2. Niektóre problemy związane z posiadaniem lokali przez gminę 1067
10.3. Bałagan we własności 1077
10.3.1. Źle określone udziały w nieruchomości wspólnej 1077
10.3.2. Niewłaściwe granice nieruchomości 1079
10.3.3. Nieuregulowane stany prawne 1082
10.3.4. Brak dokumentacji technicznej 1087
10.4. Trudności w utrzymaniu i dokonywaniu remontów nieruchomości oraz możliwości zrzeczenia się własności . 1087
10.4.1. Zły stan techniczny nieruchomości 1087
10.4.2. Trudności w utrzymaniu przedmiotu własności przez właścicieli domów i lokali 1088
10.5. Korzystanie z kredytu bankowego przez wspólnotę mieszkaniową 1095

Rozdział 11
Spory związane ze stosowaniem niektórych innych ustaw i sposoby ich rozstrzygania 1104
11.1. Przyczyny sporów i sposoby ich rozstrzygania 1104
11.2. Wspólnota jako strona postępowania administracyjnego 1113

Rozdział 12
Wady i zalety polskich rozwiązań – interpretacje i wątpliwości prawne 1129

Orzeczenia powoływane w poszczególnych jednostkach redakcyjnych 1139

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.) 1171

Bibliografia 1189

Wykaz jednostek redakcyjnych 1193