VAT w transakcjach związanych z nieruchomościami

Wykaz skrótów .................................................................................. 11

Rozdział I. Sprzedaż nieruchomości ................................................................. 13

1. Nieruchomość jako przedmiot opodatkowania VAT ......... 13

1.1. Definicja na gruncie podatku od towarów i usług ....... 13

1.1.1. Definicja wprowadzona w prawie unijnym ........ 13

1.1.2. Stosowanie cywilistycznej definicji nieruchomości ......................................................... 19

1.2. Nieruchomość jako przedmiot dostawy towarów ........ 20

1.2.1. Definicja towaru oraz dostawy towarów ............. 20

1.2.2. Dostawa kilku działek objętych jedną księgą wieczystą ...................................................... 21

1.2.3. Dostawa działki zabudowanej kilkoma budynkami lub budowlami ................................... 25

1.2.4. Dostawa części budynku lub budowli .................. 27

1.2.5. Sprzedaż udziału w nieruchomości ..................... 32

1.2.6. Przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie ................................. 34

1.2.7. Dostawa nieruchomości w ramach umowy zamiany ...................................................... 37

1.2.8. Nieruchomość jako przedmiot aportu ................ 41

1.2.9. Dywidenda rzeczowa, której przedmiotem jest nieruchomość ................................................... 49

1.2.10. Wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa i przekazanie jej do majątku prywatnego ............ 51

1.3. Prawa własnościowe związane z lokalami spółdzielczymi ................................................ 52

1.4. Użytkowanie wieczyste .................................................... 54

1.4.1. Dostawa towaru czy świadczenie usług ............... 54

1.4.2. Użytkowanie wieczyste ustanowione przed 1.05.2004 r. .................................................... 55

1.4.3. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ......... 56

1.4.4. Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego budynkiem lub budowlą ............. 59

1.4.5. Zbycie prawa użytkowania wieczystego .............. 60

1.4.6. Sprzedaż gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ........... 61

1.4.7. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ............................ 62

1.4.8. Wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego .............................................................. 62

1.4.9. Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego ..... 64

1.5. Sprzedaż nieruchomości a działalność gospodarcza ... 65

1.5.1. Dostawa nieruchomości przez osobę fizyczną ... 65

1.5.2. Dostawa nieruchomości przez podatnika VAT a zwolnienie ze względu na obrót ......................... 75

1.5.3. Sprzedaż nieruchomości przez współmałżonków, gdy tylko jedno z nich jest podatnikiem VAT ............. 77

1.5.4. Sprzedaż nieruchomości w ramach czynności egzekucyjnych....................................... 78

2. Obowiązek podatkowy ............................................................ 80

2.1. Moment dokonania dostawy nieruchomości ................ 80

2.2. Umowa przedwstępna sprzedaży .................................... 81

2.3. Przedpłata przy dostawie nieruchomości (zaliczka, zadatek) ............................................................. 82

2.3.1. Uwagi ogólne ........................................................... 82

2.3.2. Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy .............................................................. 83

2.3.3. Depozyt notarialny ................................................. 84

3. Miejsce opodatkowania dostawy nieruchomości ................ 85

4. Wysokość opodatkowania ....................................................... 88

4.1. Zastosowanie zwolnienia z VAT ..................................... 88

4.1.1. Dostawa terenów niezabudowanych .................... 88

4.1.2. Dostawa budynków, budowli lub ich części ........ 94

4.1.3. Dostawa nieruchomości a zwolnienie ze względu na wysokość obrotu............................ 122

4.2. Zastosowanie 8-procentowej stawki VAT ...................... 125

4.2.1. Budynki mieszkalne ............................................... 125

4.2.2. Garaż (w tym garaż podziemny) oraz miejsce postojowe ........................................... 128

4.2.3. Budynki niemieszkalne.......................................... 129

4.2.4. Dostawa lokalu wraz z wyposażeniem (mieszkania pod klucz) .......................................... 131

4.2.5. Powierzchnia użytkowa obiektu a preferencyjna stawka VAT .................................. 133

4.3. Zastosowanie 23-procentowej stawki VAT .................... 135

5. Podstawa opodatkowania ........................................................ 136

5.1. Dostawa terenu niezabudowanego ................................. 136

5.2. Dostawa budynków lub budowli ..................................... 136

5.3. Wartość nieruchomości wyrażona w walucie obcej..... 137

5.4. Dostawa nieruchomości pomiędzy podmiotami powiązanymi ............................................... 138

6. Wykazanie i rozliczenie podatku ........................................... 140

7. Dokumentowanie dostawy nieruchomości .......................... 141

7.1. Faktura ................................................................................ 141

7.1.1. Dostawa nieruchomości zwolniona z VAT ......... 141

7.1.2. Dostawa nieruchomości opodatkowana odpowiednią stawką VAT ...................................... 142

7.2. Obowiązek ewidencjonowania dostawy nieruchomości za pomocą kasy rejestrującej ................ 143

Rozdział II. Najem i dzierżawa nieruchomości ................................................ 145

1. Pojęcie najmu i dzierżawy ....................................................... 145

2. Najem i dzierżawa jako odpłatne świadczenie usług .......... 146

3. Najem i dzierżawa nieruchomości a działalność gospodarcza .............................................. 147

3.1. VAT przy najmie prywatnym .......................................... 147

3.2. VAT przy najmie świadczonym w ramach działalności gospodarczej ................................................ 154

4. Obowiązek podatkowy przy najmie lub dzierżawie nieruchomości ............................................... 155

4.1. Zasady powstawania obowiązku podatkowego przy najmie i dzierżawie nieruchomości ........................ 155

4.2. Kaucja zabezpieczająca a VAT ......................................... 164

5. Dokumentowanie najmu i dzierżawy nieruchomości ........ 169

5.1. Najem, dzierżawa a obowiązek i termin wystawienia faktury .......................................................... 169

5.2. Ewidencjonowanie najmu lub dzierżawy za pomocą kasy rejestrującej ............................... 178

6. Sposób ustalania podstawy opodatkowania przy najmie lub dzierżawie nieruchomości ............................. 181

6.1. Zasady ogólne .................................................................... 181

6.2. Przenoszenie kosztów podatków i opłat administracyjnych ................................................ 183

6.3. Odsprzedaż mediów.......................................................... 187

6.4. Przenoszenie opłat za wywóz odpadów ......................... 193

6.5. Obciążenie za media bez świadczenia usługi najmu .... 196

7. Miejsce opodatkowania najmu nieruchomości.................... 197

7.1. Obowiązek podatkowy ..................................................... 206

7.2. Podstawa opodatkowania oraz kurs waluty .................. 209

8. Wysokość opodatkowania ....................................................... 214

8.1. Stawka podstawowa (23%)................................................ 214

8.2. Stawka preferencyjna (8%) ............................................... 214

8.3. Zwolnienie od podatku ..................................................... 218

9. Przedterminowe rozwiązanie umowy najmu/dzierżawy ... 222

10. Cesja umowy najmu ............................................................... 228

11. Zwrot nakładów inwestycyjnych ......................................... 230

12. Najem/dzierżawa a odliczenie podatku naliczonego ........ 238

12.1. Moment odliczenia ........................................................ 240

12.2. Odliczanie podatku naliczonego – wyłączenie dla usług noclegowych .............................. 241

12.3. Import usług a odliczenie podatku naliczonego ....... 245

Rozdział III. Nabycie lub użytkowanie nieruchomości .................................... 249

1. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem lub użytkowaniem nieruchomości ............. 249

2. Wykorzystywanie nieruchomości zarówno do celów wykonywanej działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza ......................................................................................... 253

2.1. Sposób określenia prewskaźnika odliczenia podatku naliczonego ................................................ 255

2.2. Korekta podatku odliczonego przy nabyciu nieruchomości ............................................ 262

2.3. Korekta podatku odliczonego przy zmianie przeznaczenia ............................................. 266

3. Wykorzystywanie nieruchomości jednocześnie w działalności gospodarczej i do celów osobistych ............. 271

4. Wykorzystywanie nieruchomości w działalności opodatkowanej i zwolnionej ................................................... 274

4.1. Sposób określenia proporcji odliczenia podatku naliczonego ........................................................... 275

4.2. Dostawa nieruchomości jako składnik współczynnika proporcji odliczenia podatku naliczonego ...................... 278

4.3. Korekta kwoty odliczonego podatku naliczonego ....... 281

4.4. Korekta podatku odliczonego przy zmianie przeznaczenia ............................................. 284

5. Wykorzystanie nieruchomości zarówno w działalności poza VAT, jak i zwolnionej oraz opodatkowanej

tym podatkiem .......................................................................... 287

Autorzy................................................................................................ 291