Najem i wynajem nieruchomości komercyjnych. Praktyczny przewodnik

Wykaz skrótów | str. 17
Przedmowa | str. 19
Rozdział 1
List intencyjny, umowa przedwstępna, umowa zawarta pod warunkiem | str. 21
1.1.... Przyczyny gospodarcze zawierania listów intencyjnych na rynku najmu komercyjnego | str. 21
1.2.... Charakter prawny listów intencyjnych | str. 23
1.3.... Treść listów intencyjnych | str. 24
1.4.... Odpowiedzialność przedkontraktowa stron listów intencyjnych | str. 27
1.5.... List intencyjny a przedwstępna umowa najmu komercyjnego i umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 31
1.6.... Przedwstępna umowa najmu komercyjnego | str. 32
1.7.... Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu komercyjnego | str. 34
1.8..... Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 38
1.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 39
1.9.1.   List intencyjny | str. 39
1.9.2.   Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 42
Rozdział 2
Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43
2.1.... Lokal użytkowy jako przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43
2.2.... Powierzchnie (części) wspólne nieruchomości | str. 47
2.3.... Relokacja przedmiotu najmu w obrębie budynku | str. 49
2.4.... Prawo pierwszeństwa najmu | str. 53
2.5.... Redukcja powierzchni najmu | str. 54
2.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 55
2.6.1.   Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 55
2.6.2.   Zgoda na dokonywanie zmian przez wynajmującego w zakresie powierzchni wspólnych budynku | str. 56
2.6.3.   Prawo pierwszeństwa | str. 57
2.6.4.   Relokacja | str. 58
2.6.5.   Redukcja powierzchni najmu | str. 58
Rozdział 3
Forma umowy najmu komercyjnego | str. 60
Rozdział 4
Okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 65
4.1.... Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony jako standard rynkowy | str. 65
4.2.... Minimalny i maksymalny okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 68
4.3.... Moment rozpoczęcia i zakończenia okresu najmu | str. 69
4.4.... Modyfikacja czasu obowiązywania umowy najmu | str. 70
4.5.... Postanowienie break option w umowie najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 73
4.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 78
4.6.1.   Przedłużenie obowiązywania umowy najmu | str. 78
4.6.2.   Klauzula break option | str. 79
Rozdział 5
Wydanie lokalu najemcy oraz zwrot lokalu wynajmującemu | str. 80
5.1.... Odpowiedzialność najemcy i wynajmującego za stan lokalu | str. 80
5.2.... Umówiony użytek lokalu | str. 81
5.3.... Stan techniczny lokalu przed wydaniem go najemcy | str. 82
5.4.... Obmiar lokalu | str. 86
5.5.... Uchylanie się przez najemcę od przejęcia lokalu | str. 87
5.6.... Stan lokalu po wydaniu go najemcy | str. 88
5.7.... Zwrot lokalu przez najemcę | str. 90
5.8.... Stan lokalu w chwili zwrotu przez najemcę | str. 94
5.9.... Rozliczenie nakładów na przedmiot najmu | str. 97
5.10.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 98
Rozdział 6
Ulepszenia przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100
6.1.... Przyczyny wykonywania ulepszeń przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100
6.2.... Drobne nakłady o charakterze konserwacyjnym | str. 101
6.3.... Nakłady konieczne na przedmiot najmu | str. 102
6.4.... Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych na przedmiot najmu | str. 104
6.5.... Metody rozliczania ulepszeń | str. 105
6.6.... Rozliczenie ulepszeń a wypowiedzenie umowy najmu | str. 109
6.7.... Zobowiązania najemcy związane z prowadzeniem prac w lokalu | str. 110
6.8.... Podmiot zobowiązany do dokonania rozliczeń nakładów | str. 112
6.9.... Wykonanie prac wykończeniowo-adaptacyjnych w przedmiocie najmu przez wynajmującego | str. 113
6.10.. Przedawnienie roszczenia najemcy o zwrot nakładów na lokal | str. 114
6.11.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 116
Rozdział 7
Czynsz najmu | str. 118
7.1.... Czynsz jako przedmiotowo istotny element umowy najmu | str. 118
7.2.... Modelowe postanowienie umowne dotyczące gwarantowanego czynszu najmu | str. 119
7.3.... Denominowanie czynszu w walucie obcej | str. 120
7.4.... Forma niepieniężna czynszu najmu | str. 122
7.5.... Czynsz od obrotu (czynsz uzupełniający) | str. 124
7.6.... Okresowe zwolnienie najemcy z obowiązku zapłaty czynszu najmu („wakacje czynszowe”) | str. 128
7.7.... Czasowa zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu | str. 131
7.8.... Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 132
7.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 137
7.9.1.   Czynsz gwarantowany | str. 137
7.9.2.   Czynsz od obrotu | str. 137
7.9.3.   „Wakacje czynszowe” | str. 139
7.9.4.   Czasowa zmiana wysokości czynszu | str. 139
7.9.5.   Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 140
Rozdział 8
Waloryzacja czynszu najmu | str. 141
8.1.... Rentowność czynszu najmu a proces inflacji | str. 141
8.2.... Mechanizm waloryzacji przewidziany w art. 3581 § 2 k.c. | str. 144
8.3.... Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu najmu | str. 148
8.4.... Ujemna waloryzacja stawki czynszu najmu | str. 149
8.5.... Zobowiązanie wynajmującego do poinformowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu | str. 150
8.6.... Waloryzacja a zabezpieczenia umowy najmu | str. 151
8.7.... Waloryzacja innych opłat przewidzianych w umowie najmu | str. 152
8.8.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 152
Rozdział 9
Opłaty eksploatacyjne i opłaty indywidualne | str. 154
9.1.... Zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat eksploatacyjnych | str. 154
9.2.... Procentowy udział najemcy w kosztach wspólnych | str. 159
9.3.... Wysokość stawki pierwszych opłat eksploatacyjnych oraz procedura ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych w następnych latach obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 161
9.3.... Prawo do weryfikacji przez najemcę wysokości kosztów poniesionych przez wynajmującego | str. 163
9.4..... Zastrzeżenie „CAP-u” na wzrost opłat eksploatacyjnych | str. 163
9.5.... Opłata indywidualna | str. 164
9.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 165
9.6.1.   Opłata eksploatacyjna | str. 165
9.6.2.   Opłata indywidualna | str. 167
Rozdział 10
Opłata marketingowa | str. 169
10.1.. Przyczyny gospodarcze wprowadzania postanowień o opłacie marketingowej do umów najmu komercyjnego | str. 169
10.2.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 170
Rozdział 11
Kary umowne | str. 172
11.1.. Przyczyny wprowadzania postanowień o karach umownych do umów najmu komercyjnego | str. 172
11.2.. Zakres zobowiązań zabezpieczonych karą umowną | str. 174
11.3.. Wysokość kary umownej | str. 182
11.4.. Odszkodowanie przenoszące wysokość zastrzeżonej kary umownej | str. 185
11.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 186
Rozdział 12
Ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ubezpieczenie budynku | str. 187
12.1.. Przyczyny zawierania umów ubezpieczenia w kontekście najmu komercyjnego | str. 187
12.2.. Rodzaje umów ubezpieczeniowych – ubezpieczenia typu all risks i ubezpieczenia od ryzyk nazwanych | str. 189
12.3.. Ubezpieczenie w związku z przystosowaniem i adaptacją lokalu do potrzeb działalności gospodarczej najemcy | str. 194
12.4.. Kryterium „renomowanego” ubezpieczyciela | str. 196
12.5.. Okres ochrony najemcy ubezpieczeniem | str. 196
12.6.. Suma ubezpieczenia | str. 197
12.7.. Naruszenie zobowiązania do zawarcia i odnowienia polisy oraz obniżenia sumy ubezpieczenia | str. 197
12.8.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 198
Rozdział 13
Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy | str. 200
13.1.. Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikające wprost z przepisów Kodeksu cywilnego | str. 200
13.2.. Zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych | str. 202
13.3.. Okres zaległości najemcy | str. 203
13.4.. Przedmiot zastawu | str. 204
13.5.. Usunięcie przez wynajmującego rzeczy będących przedmiotem zastawu z przedmiotu najmu | str. 206
13.6.. Realizacja przysługującego wynajmującemu ustawowego  prawa zastawu | str. 208
Rozdział 14
Kaucja | str. 211
14.1.. Kaucja jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 211
14.2.. Zakres roszczeń wynajmującego objętych kaucją | str. 213
14.3.. Wysokość kaucji | str. 214
14.4.. Termin wpłaty kaucji | str. 214
14.5.. Zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji w sytuacji dokonania potrącenia przez wynajmującego | str. 215
14.6.. Termin zwrotu kaucji najemcy | str. 215
14.7.. Przedawnienie roszczenia o zwrot kaucji | str. 217
14.8.. Waloryzacja kaucji | str. 218
14.9.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 218
Rozdział 15
Gwarancja bankowa | str. 220
15.1.. Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 220
15.2.. Treść gwarancji bankowej | str. 223
15.3.. Odmowa realizacji gwarancji przez gwaranta | str. 227
15.4.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 229
15.5.. Przykładowa treść gwarancji bankowej | str. 230
Rozdział 16
Dobrowolne poddanie się egzekucji | str. 233
16.1.. Akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 233
16.2.. Termin przekazania aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmującemu | str. 235
16.3.. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego przez dłużnika | str. 236
16.4.. Zabezpieczenie wydania nieruchomości wynajmującemu przez najemcę | str. 236
16.5.. Treść poprawnie skonstruowanego aktu notarialnego, w którym dłużnik (najemca) dobrowolnie poddaje się egzekucji | str. 237
16.6.. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu | str. 239
16.7.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 241
16.8.. Przykładowy projekt aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji | str. 242
Rozdział 17
Poręczenie | str. 245
17.1.. Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 245
17.2.. Podmiot udzielający poręczenia | str. 246
17.3.. Forma poręczenia | str. 248
17.4.. Treść poręczenia | str. 248
17.5.. Wysokość poręczenia | str. 249
17.6.. Termin udzielenia poręczenia | str. 251
17.7.. Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń od poręczyciela | str. 251
17.8.. Przykładowa treść poręczenia | str. 252
Rozdział 18
Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego | str. 254
18.1.. Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony | str. 254
18.2.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas nieoznaczony | str. 254
18.3.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 256
18.4.. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu komercyjnego „z ważnych przyczyn” | str. 263
18.5.. Porozumienie stron o rozwiązaniu umowy najmu | str. 265
18.6.. Forma wypowiedzenia umowy najmu | str. 265
18.7.. Przykładowe oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z winy najemcy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu zalegania z płatnościami | str. 266
Rozdział 19
Klauzula wyłączności | str. 268
19.1.. Gospodarcze uzasadnienie uwzględnienia klauzuli wyłączności w umowie najmu komercyjnego | str. 268
19.2.. Określenie zakresu klauzuli wyłączności | str. 271
19.3.. Naruszenie klauzuli wyłączności | str. 272
19.4.. Klauzule wyłączności jako niedozwolone ograniczenia konkurencji | str. 272
19.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 278
Rozdział 20
Załączniki do umowy najmu komercyjnego | str. 279
20.1.. Załączniki do umowy najmu komercyjnego jako integralna część umowy | str. 279
20.2.. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dla wynajmującego i najemcy oraz pełnomocnictwo | str. 281
20.3.. Odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości | str. 283
20.4.. Plan piętra (plan budynku) i plan lokalu | str. 284
20.5.. Standard podstawowego wyposażenia lokalu wraz ze specyfikacją techniczną | str. 285
20.6.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 285
20.7.. Wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. | str. 286
20.8.. Treść gwarancji bankowej najemcy | str. 286
20.9.. Opłaty eksploatacyjne | str. 287
20.10. Regulamin użytkowania budynku (i gruntu) | str. 288
20.11.......................... Warunki techniczne budynku | str. 289
20.12........................ Prace adaptacyjno-remontowe | str. 289
20.13. Oznakowanie najemcy w budynku (znak lub logo) | str. 289
20.14........... Przykładowe postanowienia umowne | str. 290
20.14.1.. Zmiana treści załączników do umowy najmu komercyjnego | str. 290
20.14.2.. Oznakowanie najemcy na budynku (znak lub logo) | str. 290
Rozdział 21
Modyfikacje postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291
21.1.. Przyczyny wprowadzania modyfikacji postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291
21.2.. Treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 292
21.3.. Forma aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 293
21.4.. Tekst jednolity umowy najmu komercyjnego | str. 293
21.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 294
21.6.. Przykładowa treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 295
Bibliografia | str. 297